החלטה בתיק עת"מ 001598/05

1.         העותרת הגישה עתירה מנהלית, והסעד המבוקש בה הוא להורות על ביטול הודעות החיוב שהוציאה המשיבה לעותרת ביום 7.7.04 בגין היטל סלילת כבישים ומדרכות בסמוך לפרוייקט בניה של העותרת. דרישת תשלום של רשות מקומית מהווה "החלטה" כהגדרתה בפרט 8(א) לתוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000, ועל כן קמה סמכותו של בית משפט זה לדון בדרישה לביטולו (ראה: רע"א 11224/04 המועצה המקומית פרדסיה נ' בלונדר ואח', טרם פורסם). 

2.         המשיבה הגישה כתב תשובה, ולאחר מכן הגישה תצהירים התומכים בעובדות הכלולות בו, ואף התקיים דיון מוקדם בעתירה בו הרחיב ב"כ העותרת את טענותיו, ואף התייחס לטענת השיהוי שהעלתה המשיבה בתגובתה. לאחר מכן אף הותר לב"כ המערערת להגיש אסופת אסמכתאות בשאלה זו, כפי שאכן עשה.

3.         העותרת הקימה שני בניינים הכוללים 36 יחידות דיור על מגרש בהרצליה הנמצא בגוש 6526 חלק מחלקה 35, שלפי תוכנית המיתאר המקומית הר/1918 מסומן כמגרש 35ב' בשטח של 3,097 מ"ר (להלן: " הנכס"). נכס זה נמצא בבעלות העותרת מיום 9.1.02. היתרי הבניה לשני הבניינים הוצאו בשנת 2002, ואז גם שולמו כל האגרות והיטלי הפיתוח כתנאי להוצאת ההיתרים. אולם, היטלים אלו לא כללו את היטל סלילת הרחובות נשוא העתירה, שכן באותו מועד טרם החלה עבודת הסלילה ברחובות שליד הנכס. ביום 15.5.05 החליטה מועצת העיר על סלילת הרחובות והמדרכות הסמוכים לנכס, אך הסלילה החלה רק ביום 21.9.03, וזה היה שלב א' של תוכנית הסלילה.

4.         בניית הבניין הראשון הסתיימה בחודש מרץ 2004, ואילו הבניין השני הושלם בחודש מאי 2004. במועדים אלו הוציאה העירייה לשני הבניינים "טופס 4".

5.         העותרת מעלה בעתירתה טענות רבות אשר חלקן מצריך בירור עובדתי, שכן המשיבה כופרת בהן ומעלה טענות סותרות בתשובתה. כך טוענת העותרת כי המגרש של העותרת איננו גובל ברחובות זלמן שניאור ודוד שמעוני, שגם בגין סלילתם הוצאה דרישת התשלום; כי רחוב אלתרמן לא נסלל, אלא רק תוקן; כי המדרכה ברחוב אלתרמן לא נסללה אלא רק הותקנה באופן זמני; כי תעריפי הסלילה אינם סבירים, והתחשיב לא אושר על ידי שר הפנים; וכי נתוני השטחים שנלקחו בחשבון לצורך חישוב ההיטל שהוטל על העותרת אינם נכונים. בכל אלו לא ניתן להכריע ללא דיון של ממש.

6.         עם זאת, ניתן לומר כבר בשלב זה של הדיון המקדמי, כי אין מקום לחייב את המשיבה להגיש כתב תשובה בנוגע לכמה טענות שמעלה העותרת, משום שבטענות אלו אין ממש. ניתן לצמצם את חזית המחלוקת, ואת גדר הדיון בעתירה, כדלקמן:

א.         העתירה מתייחסת לשתי דרישות תשלום בגין היטל סלילת כבישים שצורפו כנספח ה' לעתירה. אך כפי שמציינת המשיבה בתגובתה דרישת תשלום המתייחסת לעותרת היא אך ורק זו שנשלחה אליה ביום 7.7.04 בגין מגרש 35ב', וסכומה הוא 1,144,274 ש"ח. הדרישה השנייה הוצאה באותו מועד לבעלים של מגרש 35א' בסכום של 144,289 ש"ח, שולמה ברובה על ידי בעליה, והיא איננה נוגעת לעותרת או לעתירה.

ב.         בשלב א' של הסלילה בוצעו עבודות ברחובות דוד שמעוני, בקטע מרחוב אלתרמן דרומה, וברחוב אלתרמן עצמו בקטע שבין רחוב זלמן שניאור לרחוב דוד שמעוני. כך עולה מהחלטת מועצר העיר על סלילת הכבישים מיום 15.5.01 (נספח ז' לתשובה), ומכתב מהנדס העיר לעירייה מיום 14.4.04 (נספח י' לעתירה). כך גם עולה מן ההודעה שפורסמה על ידי העירייה בעיתונות ביום 21.3.04 (נספח י"ב לתשובה).

חלקה 35 גובלת ברחוב אלתרמן בחלקה הצפוני, ברחוב דוד שמעוני בצידה המערבי וברחוב שניאור זלמן בצידה המזרחי (ראה: התרשים שצורף כנספח ח' לתשובה). אין מחלוקת שרחוב אלתרמן גובל בנכס של העותרת, אך לטענת העותרת הנכס איננו גובל ברחובות זלמן שניאור ודוד שמעוני, הנמצאים משני צדי חלקה 35. חלקה 35 מחולקת לשלושה מגרשים, כאשר הנכס של המערערת הוא אך ורק מגרש 35ב', אשר נמצא בתווך בין שני המגרשים האחרים הצמודים לרחובות זלמן שניאור ודוד שמעוני. מגרשים אלו אינם בבעלות העותרת. די בסלילת הכביש ברחוב אלתרמן, שאין מחלוקת כי הוא גובל בנכס, כדי לחייב את העותרת בתשלום היטל סלילה (אם אכן בוצעה סלילה של הכביש והמדרכה). אך השאלה היא אם יש מקום לחייב את העותרת גם בגין סלילה ברחובות דוד שמעוני וזלמן שניאור, שאינם גובלים במגרש 35ב' שבבעלות העותרת. שאלה זו תתברר בעתירה עצמה, לאור ההגדרה של "נכס גובל" בחוק העזר הנדון.

ג.         טענתה העיקרית של העותרת היא כי ההיטל שהוטל עליה איננו חוב שלה, משום ש"מכרה" את הדירות עוד בטרם נשלחה אליה דרישת התשלום ביום 7.7.04. טענה זו נטענה בצורה סתמית, בלא צירוף ראיה כלשהי לגבי מועד מסירת החזקה בדירות, או בחלקן, ואפילו לא נטען שהמסירה בוצעה לפני הוצאת הדרישה. לפי נוסח החוזה האחיד שצרפה המערערת, מחוייב הקונה לשלם היטלים עירוניים רק ממועד קבלת המסירה של הדירה בפועל (סעיף 10.1.7).

כך או אך, המבחן הקבוע בחוק העזר לחיוב בתשלום איננו מועד הוצאת הדרישה, אלא מבחן הבעלות בעת תחילת עבודות הסלילה. סעיף 5 לחוק עזר להרצליה (סלילת רחובות), תשל"ו-1976, קובע:

"(א) מי שהיו בעת התחלת הסלילה הבעלים של נכס חייב בהיטל ישלמו היטל בהתאם להוראות חוק עזר זה; לעניין זה, 'התחלת סלילה' - היום שנקבע בידי המהנדס כתאריך שבו החלה העבודה לסלילת הרחוב.

(ב) לאחר התחלת הסלילה, אם נוספה בנייה לנכס גובל... יחוייבו בהיטל בעד תוספת הבניה... מי שהם בעלי הנכס בעת הבניה".

במקרה דנא, אישר מהנדס העיר את תחילת עבודות הסלילה ביום 21.9.03 (נספח י' לתשובה), ובמועד זה היתה העותרת הבעלים והמחזיקה של המגרש, שכן בניית הבניינים הסתיימה בחודשים מרץ - מאי 2004. סעיף 1 לחוק העזר מגדיר את המונח " בעל" כדלקמן:

"אדם המקבל או הזכאי לקבל הכנסה מנכס, או שהיה מקבלה אילו הנכס היה נותן הכנסה, או המשלם ארנונה לעירייה או מיסי ממשלה ביחס לנכס, בין בזכותו הוא ובין כסוכן, כבא-כוח או כנאמן, בין שהוא הבעל הרשום ובין שהוא איננו הבעל הרשום, בין אם הוא מחזיק בנכס למעשה או בין אם לאו...".

לפיכך, לא יכולה להיות מחלוקת כי העותרת היתה הבעלים של הנכס במועד הרלבנטי, שהוא מועד תחילת עבודות הסלילה, והיא איננה יכולה לגלגל על רוכשי הדירות את החבות בתשלום ההיטל, רק משום שהדרישה לתשלום ההיטל הוצאה בחודש יולי 2004.

ד.          הואיל והחיוב בהיטל מוטל בכל מקרה על העותרת, אין גם ממש בטענתה כי כלכלה את צעדיה ביחסיה עם הרוכשים על סמך הידיעה שאין היא חייבת בהיטלים נוספים לעירייה, לאחר שהוצא לה היתר בניה, וגם "טופס 4" ואישור לרישום בטאבו, קודם להוצאת דרישת התשלום הנוגעת להיטל. כמו כן אין כל ממש בטענת ההסתמכות של העותרת.

היתרי הבניה הוצאו בטרם החלו עבודות הסלילה, והם בוודאי אינם ראיה לתשלום חובות לעירייה שטרם צמחו. "טופס 4" מיועד לאפשר חיבור של הדירות לחשמל, מים וטלפון, ורשות הרישוי איננה רשאית להימנע ממתן טופס זה אם הבניין נבנה על פי ההיתר, והתקיימו שאר התנאים הקבועים בסעיף 157א. לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. תשלום כל החובות לעירייה איננו אחד מתנאים אלו, ולכן אין להעסיק ממתן טופס 4 כי אין חובות לעירייה. אשר לאישור שהוציאה המשיבה למערערת לשם העברת זכויות בטאבו, הרי שאישור זה מיום 1.2.04 אמנם מעיד על כך שאין חובות לעירייה (נספח ד' לעתירה). אך נאמר באישור זה " כי לא קיים חוב בגין היטלי פיתוח עד למועד הנפקת אישור זה", וכן נאמר בהערה 2: "אישור זה איננו משחרר את בעל הנכס ו/או המחזיק בו משתלום חוב שרבץ על הנכס בזמן מתן האישור ואשר מסיבה כלשהי לא נתגלה/לא נדרש ממבקש האישור ולא שולם על ידו בזמן מתן האישור". לכן, אין לראות באישור הנ"ל עילה לפטור את המערערת מתשלום היטל סלילה, ויש גם לזכור שעבודות הסלילה החלו רק ביום 21.9.03.

7.        המשיבה מעלה בתגובתה כטענה מקדמית את נושא השיהוי. אכן, הדרישה לתשלום היא מיום 7.7.04, והעתירה הוגשה ביום 6.4.05. עם זאת, יש להביא בחשבון את טענת העותרת כי לאחר קבלת התשלום היא פנתה לעותרת ביום 17.10.04, והעלתה את טענותיה בעניין ההיטל, ונדרש מכתב תזכורת מיום 15.11.04 עד שזכתה המערערת לתשובת העירייה ביום 5.12.04, אשר הפנתה את המערערת למחלקת תיכנון עיר באגף מהנדס העיר, לצורך קבלת תשובות על חלק מהשאלות. לאחר מכתב תזכורת נוסף של המערערת לעירייה ביום 8.2.05, הגיע מכתבו של מנהל מחלקת כבישים בעירייה מיום 27.2.05, המסביר בגין מה הוטל ההיטל. בנסיבות אלו של שיהוי שאיננו כבד, ובהתחשב בדרישה של מיצוי ההליכים לפני הגשת העתירה, אין מקום לדחות את העתירה על הסף מחמת טענת שיהוי, מה גם שלא נראה שנגרם לעירייה או לצד אחר נזק כלשהו מהשיהוי (הגורם האובייקטיבי).